In cosa consiste un’asta immobiliare

L’asta immobiliare rappresenta un procedimento esecutivo con il quale il giudice dell’esecuzione, su richiesta dei creditori, permette di soddisfare coattivamente il proprio credito, tramite la vendita (con incanto o senza incanto) dei diritti immobiliari di cui vanta il debitore.

Infatti, secondo il codice civile, se il debitore non è in grado o si rifiuta di adempiere spontaneamente alle proprie obbligazioni, i creditori hanno il diritto di avvalersi su tutti i beni del debitore in questione.

Dapprima avviene in genere senza incanto, ovvero con offerte segrete; se i tentativi di vendita non sono andati a buon fine, si procede con la vendita con incanto, che rappresenta una vera e propria asta pubblica al rialzo.

Chi può partecipare all’asta immobiliare? In realtà può partecipare chiunque, purché non ci sia il debitore, e non è richiesta la presenza di un avvocato.

Come partecipare ad un’asta giudiziaria immobiliare

Prima di decidere se partecipare ad un’asta giudiziaria immobiliare è necessario sempre leggere preventivamente e nei minimi dettagli, tutta la documentazione rilasciata a disposizione dal tribunale. Ad esempio occorre venire a conoscenza di tutte le informazioni utili, che si possono trovare nell’Avviso di vendita, nell’Ordinanza di vendita e nella Perizia tecnica.

Molte volte è possibile che sia impegnativo trovare queste informazioni, in quanto non è scontato che siano semplicemente reperibili.

Nella documentazione in generale è sempre descritto a quale tipologia di asta immobiliare si faccia riferimento: tradizionale, telematica, con o senza incanto, fallimentare o demaniale, e altre caratteristiche tipiche. Importante anche conoscere le prescrizioni fondamentali per la preparazione effettiva della domanda che deve essere inoltrata per confermare la propria partecipazione all’asta immobiliare in questione.

Tra le altre innumerevoli informazioni deducibili dai documenti reperibili, si possono conoscere il regime fiscale, che sussiste in merito alla vendita dell’immobile, le caratteristiche generali e le varie voci di costo che accompagnano la procedura di vendita nella pratica. Quando si esaminano queste tipologie di informazioni, è di primaria importanza comprendere fino in fondo ogni elemento, e non peccare di arroganza: se si hanno alcuni dubbi conviene rivolgersi ad un professionista, in quanto eventuali errori dovranno poi essere ripagati dall’investimento che avete intenzione di effettuare per l’asta immobiliare.

La maggior parte delle aste immobiliari ormai è senza incanto, ed è possibile quasi sempre avanzare l’offerta minima. Tuttavia, come abbiamo visto è fondamentale studiare dapprima la documentazione, in quanto ad esempio l’offerta minima potrebbe non essere garantita. L’offerta minima rappresenta un prezzo più piccolo della base d’asta, ma tuttavia potrebbe rappresentare un problema nonostante possa permettere di risparmiare qualcosa: si corre il rischio dell’espulsione dall’asta immobiliare nel caso in cui il creditore presenti “istanza di assegnazione”. Per questo motivo e per altri, è sempre consigliabile chiedere aiuto a qualcuno che conosce tutti i molteplici aspetti di un’asta immobiliare.

Come vincere un’asta immobiliare

Procedure, trucchi e segreti

Non esiste una vera e propria guida per vincere un’asta immobiliare, ma ci sono alcuni accorgimenti e procedure che qualsiasi persona che voglia avere una chanche di vincere un’asta dovrebbe seguire con attenzione.

In generale bisogna partire dal presupposto che un’indagine preliminare, per scegliere gli immobili migliori e senza troppi problemi, spesso è necessaria e decisamente consigliabile. Bisogna inoltre certamente evitare troppe spese connesse all’acquisto, ma allo stesso tempo non farsi avvicinare banalmente dal prezzo basso, che potrebbe invece non rivelarsi un affare, bensì nascondere varie insidie.

Una regola non scritta per ogni possibile acquirente, è rappresentata dal fatto che bisogna sempre andare a visitare gli immobili che vengono preventivamente selezionati come possibili obiettivi.

Cose a cui prestare attenzione

Attenzione ai costi occulti: nei momenti in cui si elencano le spese di acquisto per l’asta, ci sono molte voci che apparentemente non sono espliciti. Inoltre chi non vince perde sia denaro che tempo, in quanto perde il tempo per visionare gli immobili, calcolare tutte le spese, leggere la documentazione, inoltrare la domanda e presentarsi il giorno effettivo dell’asta: questo è un fattore che non deve essere ignorato nell’analisi di una possibile offerta, in quanto è fondamentale non commettere errori (che dovranno essere pagati con denaro) sull’esatta valutazione del bene in questione.

Un altro elemento da non sottovalutare è la domanda di partecipazione. Una compilazione frettolosa o poco attenta di questo documento potrebbe creare dei problemi nella fase dell’asta immobiliare, o peggio, impedire di partecipare all’offerta per l’immobile. Allo stesso modo non deve contenere alcun tipo di errore l’assegno circolare, fondamentale per la partecipazione all’asta.

I segreti per vincere

Un importante segreto da tenere sempre a mente quando si partecipa a questa tipologia di aste, risiede nella comprensione del fatto che non bisogna vincere per forza, in quanto effettuare l’offerta più alta ma sopravvalutando di molto l’immobile, non rappresenta certamente un grande affare.

Una buona idea può essere quella di fissare preventivamente un tetto massimo, oltre il quale non spingersi con la propria offerta per aggiudicarsi l’oggetto dell’asta, mantenendo sempre la calma e il raziocinio durante il momento delle offerte da avanzare.

Uno dei trucchi forse meno banali e intelligenti da adottare, consiste certamente nell’effettuare un obiettivo esame delle proprie conoscenze in merito alle aste immobiliari, in modo da farsi aiutare da un vero professionista del settore nei vari elementi che non sono chiari o nei quali sussistono anche solo dei dubbi, come ad esempio un eventuale mutuo per l’asta, molto difficile da ottenere e con moltissimi ostacoli occulti, soprattutto in caso di perdita dell’oggetto dell’asta immobiliare.