Il frazionamento di un immobile rientra tra i lavori edili maggiormente richiesti e prevede la divisione dell’immobile in due o più unità. Generalmente, i frazionamenti immobiliari, fanno aumentare il valore dei beni in quanto, al giorno d’oggi, i piccoli appartamenti sono più richiesti sia per l’affitto che per la vendita, soprattutto in città.
Se ti ritrovi con un grande immobile, vorresti venderlo o affittarlo per trarne un profitto, se vuoi semplicemente creare due locali di dimensioni più ridotte, la scelta giusta è quella di frazionare l’abitazione, senza dimenticarti di seguire scrupolosamente l’iter procedurale previsto dalla legge.
La legislazione, come ben sappiamo, cambia di continuo e i decreti introducono sempre novità. Il decreto Sblocca Italia prevede che si segua un’apposita procedura per la manutenzione straordinaria, nel quale rientra, per l’appunto, il frazionamento degli immobili.
Partiamo proprio dall’analisi della legislazione, per chiarire le idee e fornire informazioni dettagliate in tutto e per tutto sui frazionamenti immobiliari. L’articolo 10, comma 1, C, del “Testo unico dell’edilizia”, ritiene che sia necessario il permesso di costruire o la SCIA solo per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione pesante, cioè che modificano drasticamente l’immobile precedente.
Per quanto riguarda il frazionamento, il Decreto Sblocca Italia ha introdotto nel 2014 sostanziali modifiche, che prevedono che per questo procedimento sia necessaria e sufficiente una comunicazione asseverata, in quanto i frazionamenti non modificano il volume dell’immobile in sé, ma lo suddividono semplicemente in due unità.
Oltretutto, la Cassazione ha chiarito anche i dubbi sui lavori condominiali, che vedremo in seguito. Ci limitiamo qui a dire che le modifiche sono approvate e fattibili a patto che non vengono danneggiati i diritti dei condomini e non subentrino danneggiamenti alle parti comuni.
Quali sono i passaggi da seguire per avviare l’iter procedurale di frazionamento?
I passaggi che saranno presentati qui di seguito sono obbligatori in quanto previsti dalle normative attuali e rientrano nell’edilizia pubblica, ciò significa che l’unico ente che può dare il via ai lavori e autorizzarli è il comune. In primo luogo, è necessaria la presenza di un tecnico, poi si prosegue nel seguente modo:
1. Il primo e fondamentale passaggio è la presentazione della comunicazione al comune. Questa comunicazione si chiama CILA e deve appunto essere redatta e presentata da un architetto, un geometra, un tecnico che sia abilitato. Attenzione però, se i lavori prevedono delle modifiche ai muri portanti o ai solai è richiesta la SCIA.
2. Il secondo passaggio prevede l’aggiornamento delle planimetrie catastali, l’immobile reale e la planimetria conservata al Catasto devono corrispondere perfettamente.
3. Si possono finalmente avviare i lavori, affidati sempre a una ditta regolarmente abilitata ad eseguirli.
Infine, una volta terminati i lavori è necessario inviare apposita comunicazione che sancisca la fine dell’intervento edile, con allegato il certificato di collaudo.
Se questi passaggi non vengono scrupolosamente rispettati si va incontro a dure sanzioni amministrative e pecuniarie.
Frazionamenti che non prevedono richieste o comunicazioni.
Prendiamo il caso di una cantina. L’unica operazione sarà a livello di mappe catastali perché, si presuppone, che la cantina si trovi già separata dall’immobile. Per questo motivo si può richiedere al catasto semplicemente l’assegnazione di due subalterni, comunque la legge prevede la presentazione della CILA anche se non si dovranno eseguire lavori edilizi.
Se poi siamo proprietari di un immobile e abbiamo operato un frazionamento abusivo, ossia senza comunicazioni, possiamo essere puniti dalla legge. Ma si è sempre in tempo per rimediare, infatti è stata approvata la sanatoria del frazionamento abusivo, che consiste nel presentare la CILA o la SCIA in sanatoria e pagare l’ammenda.
Diverso sarà il caso di un immobile facente parte di un condominio.
Prima di procedere e avviare l’iter è necessario recuperare il regolamento condominiale, per chiarire se si necessita di una delibera autorizzativa o se esiste un divieto. Nella maggior parte dei casi, o meglio se i lavori dovranno impegnare e modificare parti comuni, sarà predisposta una riunione condominiale nella quale discutere le modifiche e autorizzare i lavori.
Oramai, sono in moltissimi coloro i quali scelgono il frazionamento. Se hai un immobile da frazionare, sicuramente ti sarai chiesto quanto eccessivo sarà il costo. Puoi farti delle idee.
Generalmente, dipende in base al comune e al tipo di intervento. Devi poi considerare il costo del tecnico che si occuperà di tutte le pratiche, devi acquistare le forniture per i materiali e, se ne hai di bisogno, i mobili. Dovrai pagare i lavori edili, le nuove utenze e i diritti di segreteria, aggiungendo a tutto questo l’imposta catastale. Non preoccuparti se ti sembra molto, ci sono a disposizione una serie di bonus e detrazioni fiscali che ti permetteranno di risparmiare. Citiamo, ad esempio, l’attuale bonus ristrutturazioni che prevede la detrazione del 50% suddivisa in 10 anni, c’è poi l’ecobonus che può essere attivato se il frazionamento comprende anche installazione di caldaie o elementi volti a migliorare l’efficienza energetica e, infine, il bonus mobili.
Se stai pensando di frazionare il tuo immobile, non pentirtene prima ancora di iniziare lasciandoti bloccare dal complesso iter. Affidati sempre a professionisti esperti ed aziende come S.I. Investimenti Immobiliari, qualificata in investimenti immobiliari in tutte le sue forme e pratiche relative agli stessi. I vantaggi saranno molti, in primis non rischierai in errori procedurali o abusi, risparmiando in questo modo tempo e denaro.
