Il panorama immobiliare italiano offre molteplici possibilità d’investimento: dall’acquisto di semplici immobili a prezzi concorrenziali per poi creare una plusvalenza durante la cessione, all’acquisto di un immobile da ristrutturare per poi cederlo dopo i lavori di ammodernamento, realizzando una plusvalenza. Una delle forme più importanti di investimento immobiliare è senza ombra di dubbio il contratto di associazione in partecipazione.
Le figure chiave e la normativa
In questo contratto sarà possibile notare due figure chiave: “associante” è colui che concede una parte degli utili generati dall’immobile, in cambio di una prestazione economica o di altra natura e “associato” colui che effettuerà una prestazione in favore dell’associato in cambio di una percentuale degli utili derivati dall’immobile, percentuale che sarà stabilita prima dell’adempimento della prestazione.
Secondo quanto riporta l’articolo 2549 del codice civile: “Con il contratto di associazione in partecipazione l’associante attribuisce all’associato una partecipazione agli utili della sua impresa o di uno o più affari verso il corrispettivo di un determinato apporto. Nel caso in cui l’associato sia una persona fisica l’apporto di cui al primo comma non può consistere, nemmeno in parte, in una prestazione di lavoro“.
L’associato, se accetterà questa tipologia di contratto, si assumerà una parte del rischio d’impresa per quanto riguarda la possibilità di generazione di utili o perdite dell’immobile.
La tassazione prevista
Per quanto riguarda la tassazione dell’associato si baserà su due fattori:
1) Se l’associato presta la propria attività lavorativa all’interno dell’impresa, verrà effettuata una ritenuta pari al 20%.
2) Se l’associato si occupa esclusivamente della formazione del capitale, verrà effettuata una ritenuta pari al 12,50%
L’associazione in partecipazione è uno strumento dinamico che permette di effettuare varie tipologie di operazioni immobiliari:
1) Trading immobiliare: che consiste nell’acquisto di un immobile da ristrutturare e rivendere, ovviamente durante la stipula del contratto bisognerà decidere se partecipare all’intera spesa della ristrutturazione oppure solamente ad una percentuale prestabilita.
2) Acquisto crediti NPL: tramite questa tipologia contrattuale sarà possibile stipulare un contratto di associazione in partecipazione per acquistare crediti NPL (crediti difficilmente recuperabili venduti ad una cifra forfettaria da parte della banca a terzi) per poi provvedere una volta ottenuto l’immobile ad una rivalutazione dello stesso creando così una plusvalenza.
3) Sublocazione a studenti: è possibile usare il contratto in associazione di partecipazione in modo da poter ottenere liquidità aggiuntiva da eventuali investimenti rent to rent.
4) Bed and Breakfast affittacamere o case vacanza: anche in questo caso è possibile avvalersi del contratto di associazione di partecipazione in due tipologie di casi: la prima sfruttando questa tipologia di contratto per reperire risorse finanziarie da reinvestire con l’acquisto di un ulteriore immobile. La seconda consiste nell’introdurre tramite questa tipologia di contratto un nuovo soggetto in una struttura che produce già utili per aumentare la liquidità disponibile.
Aspetti di cui tener conto
Prima di stipulare un contratto di associazione in partecipazione bisognerà tenere conto di numerosi fattori:
1) Affidarsi ad un esperto del settore immobiliare: questo fattore è essenziale per chi ha intenzione di sottoscrivere questo contratto in quanto l’investimento che verrà fatto si baserà sulla professionalità dell’esperto immobiliare e ciò farà la differenza fra un utile ed una perdita.
2) Business plan: è essenziale per capire in cosa consiste il progetto, quali siano le sue finalità e quante risorse siano necessarie per raggiungere l’obiettivo.
3) Pitch: un buon pitch è essenziale per far capire a chi si ha di fronte che la propria proposta di business è valida e si basa su criteri oggettivi solidi, un cattivo pitch potrebbe compromettere tutta l’operazione.
4) Contratto: il contratto è l’anima di questo tipo di accordo perché scaturisce diritti e doveri di ogni singola parte, mettendo nero su bianco la quantità della prestazione dell’associato e la quantità di utile che l’associante dovrà versare oltre a varie altre clausole previste dalle due parti. Una volta firmato da entrambi e depositato, sarà vincolante per entrambe le parti.
5) Svolgimento affare: svolgere l’affare è il nocciolo centrale del contratto, sarà svolto nelle modalità prevista dalle parti in modo tale da trarre un profitto dall’investimento immobiliare.
6) Rendicontazione: la rendicontazione del medesimo è essenziale per fornire all’associato un prospetto generale della situazione in cui si sta svolgendo l’operazione.
Come detto in precedenza, si tratta di una operazione che può comportare degli utili o delle ingenti perdite ed è per questo che è necessario avvalersi di una figura specializzata negli affari immobiliari in modo tale da rendere sicuro il proprio investimento, senza andare incontro a spiacevoli sorprese.
Investire sulla professionalità non è mai un investimento sbagliato e potrà trasformarsi in una collaborazione perpetua che verrà incontro alle esigenze di tutte le parti coinvolte.
