Che cos’è il diritto di prelazione su immobile?
Ogni giorno ognuno di noi ha a che fare con elementi giuridici e legali, ma non tutti ne conoscono il reale significato e le procedere ad esse annesse. Quando parliamo di diritto di prelazione facciamo riferimento al privilegio di essere i “preferiti” tra i soggetti alla scopo di concludere un contratto.
La prelazione può essere essenzialmente di due tipi: volontaria, ovvero stabilita dalle due parti in questione e legale, quindi previsto dalla legge. I soggetti coinvolti nella prelazione sono il prelazionante che è il soggetto che concede il diritto e il prelazionario, ovvero colui che usufruisce del privilegio.
Il diritto si esercita mediante l’obbligo si rendere nota a chi possiede la prelazione, l’intenzione di procedere con l’eventuale vendita, anche ad un terzo soggetto.
Però va subito detto che avere il diritto di prelazione non vuol dire essere costretti necessariamente a vedere, il proprietario può anche decidere di ritirare dalla vendita il proprio immobile e nessuno può contestarlo.
Chi possiede il diritto di prelazione
Ma come funziona la prelazione nello specifico? Chi ne possiede il diritto?
Per comprendere al meglio il funzionamento che vi è alla base possiamo partire con un esempio. Se si immagina una situazione tipo in cui si eredita un immobile e uno degli eredi vuole mettere in vendita la propria parte, deve per legge, rispettare il diritto di prelazione di tutte le parti coinvolte.
Questo non basta, per far sì che il procedimento sia legale per la legge, deve essere inviata una comunicazione con le intenzioni di vendita.
Una delle condizioni necessarie è che il venditore, o il coerede che vuole mettere in vendita l’immobile, deve presentare la sua offerta al titolare del diritto, chiaramente non può trattarsi di un prezzo inferire se gli spetta di più.
L’offerta di vendita prende il nome di denuntiatio, è a tutti gli effetti considerata una richiesta formale, inviata mediante una raccomanda o con posta elettronica certificata. Per essere valida, questa comunicazione deve contenere al suo interno tutte le caratteristiche del negoziato.
Nella maggior parte dei casi il diritto di prelazione è sempre garantito a meno che non vi siano delle evidenze contrarie che dimostrano che il prelazionario non ha alcuna parte in causa, ad esempio se il contratto di fitto è scaduto. Ma di seguito approfondiremo nel dettaglio tutte le tipologie di prelazione a cui è possibile ricorrere.
Il diritto di prelazione sugli immobili ad uso abitativo
Ci possono essere differenti tipi di prelazione, principalmente abbiamo quella ad uso abitativo, commerciale e sugli immobili ereditati.
Pariamo dal primo caso, se si ipotizza di aver firmato un contratto in un appartamento in affitto si può scegliere tra il canone libero, ovvero il contratto viene rinnovato dopo 4 anni e quello concordato dove vi è un rinnovo del contratto dopo 3 anni più altri due anni.
Se ad un tratto il padrone di casa decidere di mettere in vendita l’immobile, chi ha firmato il contratto di fitto ha il diritto di prelazione. Nello specifico vuol dire che l’immobile non può essere venduto fino alla scadenza del contratto.
Il diritto di prelazione legale è possibile richiederlo quando il proprietario non vuole rinnovare il contratto perché ha deciso di mettere in vendita la casa.
Il diritto di prelazione, invece, non c’è se si vuole vendere dopo la prima scadenza del contratto, oppure se si vuole assegnare l’immobile ad una società.
Il diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale
Ma anche sugli immobili ad uso commerciale che sono in affitto vi è il diritto di prelazione. In questo caso, se il proprietario del locale intende metterlo in vendita sopra metterlo per iscritto e comunicarlo a colui che lo occupa. Il mezzo deve essere giudiziario affinché la proposta abbia valore legale, non basterà una semplice raccomandata.
Il diritto di prelazione deve essere esercitato entro 60 giorni dalla data in cui si è ricevuta la nota e anche la seconda parte in questione deve rispondere con lo stesso mezzo e non mediante raccomandata. Quindi nell’ipotesi che la proposta venga accettata, l’inquilino deve pagare la cifra per l’acquisto del locale entro i 30 giorni ma a partire dal giorno 61 in cui si è ricevuta la comunicazione di vendita.
Ma si possono verificare anche casi in cui il locale viene venduto a terze parti senza alcun preavviso, se si verifica questa situazione l’inquilino ha il diritto di esercitare il riscatto della trascrizione del contratto.
Il diritto di prelazione sugli immobili ereditati
Infine, un altro caso in cui ci si può avvalere del diritto di prelazione è quando si eredita una casa da altri parenti e un membro della famiglia è intenzionato a venderla. In questo caso il diritto di prelazione va a toccare gli immobili ereditati ed è disciplinato anche dal Codice Civile.
Al momento la normativa prevede che se uno degli eredi ha intenzione di mettere in vendita l’immobile, deve prima consultare tutti gli altri membri della famiglia. In questo modo, si cerca di preservare il bene che è stato lasciato dalla persona ormai defunta e ci si assicura che non finisca nelle mani di uno sconosciuto.
Ma bisogna prestare molta attenzione perché il diritto di prelazione si ottiene solo nel momento in cui uno dei coeredi ha deciso che vuole vendere la sua quota o una parte dell’immobile. Non è possibile invece qualora la vendita riguardi un solo bene.
Quindi come abbiamo potuto vedere, il diritto di prelazione interessa vari ambiti e affidarsi ad uno studio professionale come S.I. Investimenti immobiliari che sappia come agire, nella maggior parte dei casi è la scelta migliore.
