I fondi immobiliari appartengono alla categoria dei fondi comuni di investimento.
Un fondo comune non è altro che un istituto di intermediazione finanziaria, così come descritto dal Testo unico della finanza. Nel dettaglio, il fondo comune consiste in uno specifico organismo di investimento di tipo collettivo, con il risparmio “costituito in forma di patrimonio autonomo, suddiviso in quote” e istituito/gestito da un gestore.
Ma vediamo quali sono, nel dettaglio, le caratteristiche del fondo investimento immobiliare. Quali sono i loro vantaggi? E quali, se esistenti, gli svantaggi? Approfondiamo le questioni enunciate.
Come funziona un fondo investimento immobiliare.
Quando si parla di “fondi immobiliari”, per esteso “fondi comuni di investimento immobiliari”, si fa riferimento a una particolare tipologia di fondi in grado di favorire la trasformazione degli investimenti immobiliari.
Già, ma di che tipo di trasformazione parliamo?
Gli investimenti immobiliari, per effetto dei fondi appositi, possono essere trasformati in quote specifiche di attività finanziarie. Tali quote permettono di generare liquidità, senza che l’investitore sia tenuto ad acquisire un immobile.
Quello descritto è un vantaggio consistente. Si tenga presente, infatti, che gli investimenti immobiliari hanno tempistiche più dilatate rispetto agli investimenti mobiliari. Usufruendo dei fondi, invece, l’investitore può generare liquidità in maniera più rapida, così come osservato in precedenza.
Fondi di questo tipo esistono da sempre, in Italia? Certo che no. I fondi di investimento immobiliare sono stati introdotti nel 1998, in virtù delle loro particolari caratteristiche vantaggiose.
I fondi in questione, infatti, hanno la capacità di conservare il valore nel corso del tempo, il che li rende adatti per ipotizzare un possibile investimento su di essi. Sono considerati una valida alternativa agli investimenti tradizionali, specie in quei frangenti in cui i tassi d’interesse, nel mercato di riferimento, vengono ridotti in maniera progressiva, rendendo gli investimenti immobiliari particolarmente attraenti.
Detto ciò, al termine di una prima fase introduttiva, vale la pena esaminare nel dettaglio le caratteristiche dei fondi immobiliari, procedendo con una disamina accurata del loro funzionamento.
Caratteristiche e peculiarità dei fondi immobiliari
I fondi immobiliari, per loro natura, comportano investimenti del patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, partecipazioni all’interno di società immobiliari e diritti reali immobiliari. Stiamo parlando di fondi chiusi, ossia in grado di prevedere un diritto al rimborso della quota investita solamente a una scadenza ben definita.
Alcune delle caratteristiche dei fondi sono state introdotte con decreti appositi. Un esempio è dato dal decreto legge n. 351/01, oltre che dal decreto ministeriale n. 47/03, che hanno introdotto sia la possibilità di emettere quote in una fase successiva, sia la possibilità di emettere rimborsi anticipati per ampliare la liquidabilità del fondo.
Per quanto riguarda la loro classificazione, i fondi immobiliari vengono classificati sulla base dei soggetti ai quali sono destinati (investitori qualificati o, al contrario, vendita a retail, al dettaglio). E non solo: i fondi sono classificabili per le modalità di acquisto degli immobili (apporto e non ad apporto) e alla politica relativa alla distribuzione dei dividendi (distribuiti ad accumulazione o a distribuzione).
Venendo alle tempistiche, un investimento in fondi immobiliari prevede una durata minima di 10 anni. La durata massima, invece, è fissata ai 30 anni.
La data di scadenza dell’investimento concerne anche il momento esatto in cui il patrimonio sarà oggetto di ripartizione, così come prestabilito nel prospetto informativo.
Infine, da evidenziare che l’investimento in fondi immobiliari prevedrà un obiettivo di rendimento da ridistribuire mediante i dividendi di acconto.
Funzionamento dei fondi immobiliari
Dopo aver esaminato le caratteristiche dei fondi, cerchiamo di comprenderne il funzionamento più nel dettaglio.
In primo luogo, va specificato che i fondi immobiliari vengono creati con una dotazione iniziale di patrimonio. L’ammontare del denaro può variare per effetto dell’apprezzamento o deprezzamento dei beni interessati, un fenomeno finanziario comune.
Il patrimonio subisce una suddivisione in un numero definito di quote.
La nascita del fondo coincide con la sottoscrizione dello stesso: il suo obiettivo sarà quello di raccogliere una certa quantità di denaro presso gli investitori, quantità che verrà utilizzata in una fase successiva per gestire il portafoglio.
Affinché la quota prestabilita venga raggiunta, le sottoscrizioni rimarranno regolarmente aperte. Una volta raggiunta la cifra del capitale necessario, si procederà con la chiusura delle sottoscrizioni.
La fase susseguente prevede la selezione degli immobili da rilevare. La scelta avverrà sulla base delle specifiche linee di gestione del fondo stesso: si potranno scegliere immobili commerciali, a uso residenziale, a uso uffici e così via.
Le quote del fondo potranno essere sottoscritte esclusivamente nella fase di offerta, con il rimborso che potrà avvenire solamente alla scadenza. Tuttavia, va precisato che rimane la possibilità di venderle o acquistarle all’interno di un mercato regolamentato (un’ipotesi effettivamente prevista dalla legge).
Per coloro che partecipano al fondo, sussiste la possibilità di rientrare in possesso dei propri capitali investiti, siano essi maggiorati o penalizzati.
Pro e contro dei fondi immobiliari
Tra i punti di forza dei fondi immobiliari va evidenziato il fatto che strumenti di investimento simili sono considerati valide alternative agli investimenti tradizionali. Investire denaro sugli immobili significa optare per beni non legati ad altri mercati o indici specifici.
Tuttavia, è necessario sottolineare che il fondo immobiliare rimane pur sempre un investimento di medio o lungo periodo. Ciò comporterebbe la necessità di acquistarlo in sede di emissione, oltre che di conservarlo sino alla sua scadenza.
Nel complesso, però, strumenti simili rimangono pur sempre delle opportunità vantaggiose per chi intenda puntare su un mercato alternativo. Puoi chiedere una consulenza per valutare l’opportunità o meno di sottoscrivere un fondo di investimento immobiliare in base alle tue necessità o capacità di investimento.
