Investire nel mercato immobiliare offre sicuramente la possibilità di generare dei buoni profitti, se si agisce con oculatezza e competenza.
Tasse sulla compravendita di case: un aspetto fondamentale da tenere in considerazione per non compromettere la buona riuscita dell’investimento, è il fatto che questo tipo di operazioni sono soggette a tassazione da parte del Fisco.
Occorre quindi essere bene informati sull’esborso che si dovrà prevedere a favore dello Stato sul profitto derivante dall’investimento per non farsi trovare impreparati al momento della vendita.
Tasse sulla compravendita di case: le imposte previste
Il nostro sistema tributario prevede, come da articoli 67 e 68 del TUIR (DPR n. 917/86) la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di un immobile.
La plusvalenza altro non è che la differenza tra il prezzo di acquisto al quale l’immobile era stato originariamente ottenuto (tenuto conto anche di tutti i costi inerenti come spese notarili, imposte indirette, Iva…) e il prezzo di vendita al quale viene ora ceduto.
La legislatura è intervenuta sul tema per tutelare da questo obbligo tutti quegli atti di compravendita di immobili destinati ad abitazione principale, o derivati da successione o usucapione.
L’indicatore che si utilizza per definire se una cessione è avvenuta per uso abitativo o si tratta di una operazione speculativa è l’arco temporale tra l’acquisto dell’immobile, e la sua successiva vendita: tra queste due operazioni, non devono essere trascorsi meno di cinque anni, altrimenti sarà riconosciuto il fine speculativo della compravendita, e risulterà soggetta a tassazione.
L’unica casistica nel quale il criterio temporale dei cinque anni non trova applicazione e quindi la cessione è esente da tassazione, è se l’abitazione sia stata utilizzata, per la maggior parte del tempo intercorso tra il suo acquisto e la vendita, come abitazione principale dal venditore o da un suo familiare.
Nessuna eccezione anche in caso di immobile ricevuto in donazione: il trattamento fiscale di un’eventuale cessione è equiparato a quello di una normale abitazione non prima casa, e i cinque anni decorrono dalla data di acquisto del donante.
Le modalità di tassazione della plusvalenza
Una volta riconosciuto che la nostra compravendita è classificata dal Fisco come operazione speculativa, e calcolata la plusvalenza derivata secondo i criteri sopra descritti, possiamo valutare come meglio procedere per erogare allo Stato le imposte previste.
Il reddito tassabile derivante dalla plusvalenza per cessione di immobili rientra nella categoria dei redditi diversi, e può essere soggetto a due differenti tipi di tassazione, a scelta del contribuente.
Tassazione ordinaria Irpef
Se si opta per la tassazione ordinaria Irpef, il contribuente non deve fare altro, in sede di dichiarazione dei redditi, che cumulare la plusvalenza ottenuta dalla vendita dell’immobile con il suo reddito complessivo, costituito dai redditi da lavoro dipendente, dalla pensione ecc..
Con questo tipo di tassazione si provvederà pertanto a un unico calcolo dell’IRPEF da pagare, sulla base delle aliquote stabilite per ogni scaglione di appartenenza del proprio reddito complessivo, maggiorato della plusvalenza percepita; per farsi un’idea, l’aliquota più bassa, prevista per redditi al di sotto dei 15mila Euro, è del 23%, mentre quella più alta, riservata ai redditi al di sopra dei 75mila Euro, è del 43%.
Per valutare quindi se questo tipo di tassazione è la più conveniente, occorre considerare l’entità del proprio reddito imponibile IRPEF, e quale aliquota fa scattare il cumulo della plusvalenza, oltre a eventuali detrazioni e deduzioni previste dalla legge, per esempio dai carichi di famiglia o da particolari situazioni personali del contribuente.
Tassazione separata
Nel caso si opti invece per la tassazione separata, in sede di atto notarile sarà il notaio stesso che fungerà da sostituto d’imposta e incasserà l’imposta derivante dalla plusvalenza per la vendita dell’immobile, per poi andarla a versare all’Erario per conto del contribuente.
In questo caso, il valore della plusvalenza non deve essere dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi.
Se si opta per questa tipologia di tassazione, l’aliquota prevista è fissa ed è del 26%. Non sono però previste in questo caso le detrazioni e le deduzioni che vanno invece a variare le aliquote relative ai redditi imponibili IRPEF.
D’altro canto, un importante vantaggio derivante dalla tassazione separata è quello di essere esonerati dai controlli fiscali straordinari previsti di legge in questi casi.
Gli accertamenti per il valore di vendita dell’immobile
Sul tema della tassazione prevista sulla plusvalenza da cessione di immobili, un aspetto fondamentale da valutare con attenzione è la determinazione di un adeguato valore minimo di vendita.
Detto valore dovrebbe sempre tenere conto delle attuali quotazioni di mercato, e dovrebbe sempre essere almeno di pari valore rispetto a esse.
Questo per evitare di incorrere in accertamenti fiscali previsi in questi casi da parte dell’Agenzia delle Entrate.
L’AE infatti, se ritiene che il prezzo dichiarato sia troppo lontano dal valore di mercato, può iniziare un accertamento del valore immobile dell’abitazione.
Le sanzioni previste in caso il prezzo dichiarato si discosti di più del 25% dal valore di mercato sono molto pesanti, e corrispondono al 100% e fino al 200% dell’imposta dovuta.
Siamo assolutamente consci che è sicuramente più facile a dirsi che a farsi: per quanto l’Agenzia delle Entrate pretenda che il prezzo di vendita di un immobile non si discosti dalle quotazioni di mercato, sembra che nelle sue considerazioni non preveda che il mercato immobiliare non sta certo attraversando un periodo florido, e quindi rimanere in certi valori dichiarati ufficialmente, ma che non trovano poi applicazione nella realtà, può essere non facile, né tantomeno remunerativo.
La migliore soluzione a molti quesiti
Riassumendo tutto quanto esposto sopra, possiamo arrivare alla conclusione che le tasse sulla compravendita di case è un aspetto da tenere in attenta considerazione, e che prendere le giuste decisioni non è sicuramente facile.
Meglio la tassazione ordinaria IRPEF, o la tassazione sostitutiva? Il prezzo del mio immobile sarà in linea con i valori di mercato, o rischio degli accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate?
Sono tutte domande alle quali non è facile dare risposta da soli.
Un buon consiglio che sentiamo di dare è di prevedere la consulenza di un professionista di Società Italiana Investimenti Immobiliari, una persona competente in materia che saprà guidarvi durante tutte le fasi della compravendita, ed evitare brutte sorprese dal Fisco al termine della vendita.
