La valutazione di un immobile è uno dei parametri più importanti per avere una stima aggiornata sul reale valore di mercato. In particolare per effettuare una corretta valutazione è fondamentale valutare tanti diversi fattori tra cui l’ubicazione, l’età dell’edificio, il tipo di fabbricato, la metratura dell’immobile, lo stato di conservazione dei luoghi, il valore e l’andamento del mercato, principali parametri di riferimento nel mercato immobiliare residenziale. Leggendo a fondo questa breve guida proposta da Augusto Paolini, specializzato in investimenti immobiliari, si ha la possibilità di scoprire come queste variabili incidono sulla valutazione immobiliare.
L’importanza della zona di ubicazione in fase di valutazione immobiliare
La zona di ubicazione di un immobile è uno degli aspetti su cui influisce notevolmente la valutazione di un immobile determinando non solo una differenza di prezzo tra un immobile situato in centro e un’abitazione con le stesse caratteristiche situato in zona periferica, ma incide anche sulla tempistica media per concludere una vendita. Per valutare correttamente la zona di ubicazione è possibile consultare le relative tabelle fornite dall’Agenzia delle Entrate relative alle diverse zone e alle varie città italiane.
Svalutazione di mercato per vendite di immobili locati
Per quanto riguarda i coefficienti di merito la valutazione immobiliare è notevolmente influenzata anche dallo stato locativo in quanto nei casi in cui l’immobile viene venduto libero non subisce alcun tipo di svalutazione mentre nei casi in cui un’abitazione viene venduta locata si va incontro a una svalutazione di mercato pari al 20%, nel caso di abitazioni locate a canone libero con durata quadriennale, e del 5% nel caso di locazioni stagionali o per brevi periodi.
Come incide il piano di ubicazione nella valutazione immobiliare
Inoltre anche il piano di ubicazione dell’immobile e la presenza o meno dell’ascensore all’interno dell’edificio sono considerati parametri essenziali per fornire a venditori e possibili acquirenti la migliore valutazione immobiliare. Nello specifico le case che subiscono una maggiore svalutazione sono quelle situate ai piani alti o all’ultimo piano, con una svalutazione del 30% nel caso di assenza di ascensore condominiale, i piani seminterrati, con una svalutazione del 25%, gli attici, con un coefficiente di svalutazione pari al 20% negli edifici privi di ascensore, e gli immobili situati al piano terra, svalutati rispettivamente del 20%, se privi di giardino, e del 10% nei casi in cui sono dotati di piccoli spazi esterni.
A differenza degli edifici privi di ascensore quelli in cui è presente l’ascensore condominiale vedono un netto aumento del valore degli immobili situati ai piani alti, con un incremento del valore di mercato pari al 10%, per l’ultimo piano, al 5%, per i piani superiori al terzo, e al 20% per gli attici.
Stato di conservazione dei luoghi e valutazione immobile
Per quanto riguarda lo stato di conservazione dei luoghi vendere un immobile finemente ristrutturato o di nuova costruzione porta a un incremento del valore di mercato del 10% rispetto a quello riguardante un immobile ristrutturato, con il suo 5% di incremento. A differenza degli immobili residenziali ristrutturati quelli in buono stato non presentano alcun aumento del loro valore di mercato mentre per gli immobili da ristrutturare incide una svalutazione del 10% dal reale valore di mercato.
Come la luminosità di un immobile incide sul suo valore di mercato
In base alla luminosità di un immobile e alla presenza di sole diretto durante l’arco della giornata le abitazioni si suddividono in molto luminose, con arrivo di sole diretto durante tutto il giorno e un incremento del valore immobiliare del 10%, luminose, con presenza di sole in buona parte della giornata e incremento del valore del 5%, mediamente luminose, nel caso di illuminazione diretta presente solo in determinati orari della giornata, e poco luminose nel caso di illuminazione diretta scarsa o assente e relativa svalutazione immobiliare del 5%.
Tipologia di esposizione e valutazione di mercato
A differenza di un immobile con esposizione interna, caso in cui l’immobile subisce una svalutazione del 5%, quelli con vista esterna panoramica permettono di incrementare il valore di mercato del 10% mentre quelli con vista esterna vedono anch’essi un incremento della valutazione pari al 5% della quotazione.
Riscaldamento e valore immobile
Ultimo parametro relativo ai comfort interni, ma non meno importante valore di riferimento per la valutazione di un immobile, è la presenza o l’assenza del riscaldamento, elemento che determina una diminuzione del valore dell’immobile del 5% in caso di assenza di riscaldamento, un incremento del 5% per la presenza di riscaldamento autonomo e del 2% per quello centralizzato con contabilizzatore.
Stato di conservazione dell’edificio e valutazione immobile
Oltre a tutti i coefficienti di merito relativi allo stato di conservazione interno i professionisti del settore prendono in considerazione anche l’anzianità dell’edificio e il suo stato di conservazione con un incremento di valore del 10% per gli edifici in ottimo stato di conservazione con oltre 40 anni e del 5% per gli edifici costruiti tra i 20 e i 40 anni antecedenti la valutazione immobiliare. Inoltre in tutti i casi in cui l’edificio si presenta in condizioni scadenti tutte le unità immobiliari presenti al suo interno subiscono una svalutazione immobiliare pari al 5% nel caso di anzianità costruttiva inferiore a 20%, al 10% per gli edifici costruiti tra i 20 e i 40 anni antecedenti e al 15% per gli edifici con oltre 40 anni.
