Il contratto preliminare di compravendita è un importante strumento contrattuale con quale le parti che intendono acquistare / vendere una proprietà immobiliare, si impegnano a regolare tale passaggio attraverso una serie di norme scritte che servono a obbligare giuridicamente le stesse parti ad alienare e ad acquistare l’immobile. Andiamo a vedere nel dettaglio insieme ad Augusto Paolini, l’Amministratore della società SI Investimenti immobiliari, specializzata in investimenti immobiliari Roma e Milano, le principali caratteristiche del contratto preliminare di compravendita.
Definizione
Il contratto preliminare di compravendita è un accordo preliminare tra due parti, ovvero:
– Il venditore, colui che vende il proprio immobile o altro bene;
– L’acquirente, colui che si impegna ad acquistare l’immobile o altro bene.
Nel contratto verrà inserita la modalità di pagamento ed il prezzo concordato dell’immobile.
Importante sapere che le due parti sotto forma giuridica, una volta firmato il contratto preliminare, hanno l’obbligo ed il vincolo di vendere ed acquistare il bene.
Successivamente dovrà essere stipulato il contratto di compravendita definitivo, attraverso il quale avverrà il passaggio di proprietà.
Redazione del contratto
La redazione del contratto preliminare è fondamentale che sia fatta in maniera corretta, in modo tale da non creare fraintendimenti tra le parti.
Se il contratto preliminare è scritto correttamente il passaggio di proprietà non avviene in maniera istantanea, ma servirà poi stipulare quello definitivo.
Ma se il contratto, anche solo per errore, viene scritto in modo errato come ad esempio: “Il venditore X vende all’acquirente Y l’immobile che si trova in via X al numero Y”, in questo caso il contratto si intende come definitivo, quindi avviene l’immediato passaggio di proprietà.
Per essere scritto in maniera corretta il contratto preliminare deve essere impostato nel seguente modo:
“Il venditore X promette di vendere all’acquirente Y l’immobile che si trova in via X al numero Y”.
Ovviamente nel caso in cui il contratto viene redatto in maniera errata, il trasferimento immediato di proprietà avviene solo se sussistono le giuste norme in vigore, a livello normativo ed edilizio.
Il contratto redatto in modo errato viene definito Improprio e non può essere trascritto negli archivi o meglio nel Registro Immobiliare.
La trascrizione in tale Registro avviene solo nel caso in cui il contratto contenga la giusta forma, sia per quanto riguarda la scrittura privata ma anche per quanto concerne l’atto pubblico.
Il tutto deve essere fatto davanti ad un Notaio o con la presenza di un Ufficiale Pubblico abilitato a ricoprire tale incarico.
La registrazione del contratto nel Registro Immobiliare è fondamentale, quindi qualora le due parti hanno stipulato un contratto Improprio, devono urgentemente rivolgersi ad un Ufficiale Pubblico o ad un Notaio, i quali si occuperanno di redigere il contratto in maniera corretta, in modo da rispettare la scrittura privata e la forma.
Nel caso in cui le due parti non si trovassero in comune accordo, relativamente alla sistemazione del contratto,sarà necessario ricorrere ad un avvocato, il quale deve urgentemente far si che la firma venga autenticata e occuparsi di trascrivere l’atto di citazione nel Registro Immobiliare, prima che il venditore venda l’immobile ad una terza persona o vada incontro a pignoramento o ipoteca.
Il contratto preliminare dunque deve essere scritto da gente con competenza in materia, in modo che l’acquirente o il venditore non subiscano ripercussioni.
Cosa deve contenere il preliminare
- Il consenso tra le due parti, ovvero venditore ed acquirente;
- Tutti i dati e le caratteristiche del bene in vendita, ad esempio: planimetria, indirizzo, dati del catasto e caratteristiche dello stesso;
- Il prezzo di vendita;
Qualora nel contratto non siano presenti queste informazioni essenziali, il contratto potrebbe essere considerato non valido.
Ma attenzione quelle sopra citate non sono le uniche informazioni che il preliminare può contenere, infatti le parti possono decidere di includere vincoli, come ad esempio:
- Termine ultimo entro il quale deve essere firmato il contratto definitivo;
- Caparra, ovvero la somma che l’acquirente consegna al venditore come vincolo di acquisto;
- Eventuale penale, utile nel caso in cui una delle due parti decida di venire meno all’accordo.
Dal 4/06/2013 secondo quanto stabilito dal Decreto Legislativo numero 63 il venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente l’attestato relativo alla prestazione di energia.
Questo obbligo oltre che per il contratto definitivo, vale anche per quello preliminare.
Proposta e accettazione
Nel momento in cui le due parti si incontrato per stabilire il prezzo di vendita e le varie clausole, l’acquirente propone al venditore delle determinate condizioni di acquisto, questa fase prende il nome di Proposta di acquisto.
Tale documento deve contenere una spiegazione dettagliata delle proposte di acquisto e deve essere consegnato al venditore.
Se il venditore accetta il contenuto della proposta quest’ultimo procede all’accettazione ed il contratto si ritiene concluso e soprattutto vincolante. Nel caso in cui il venditore non accettasse le proposte dell’acquirente, procederà con il fare una contro proposta, che potrà essere o meno accettata dall’acquirente.
