Gli edifici possono essere utilizzati per diversi usi e per ragioni differenti, la modifica della stessa operazione nonostante la sua apparente semplicità, richiede la realizzazione di una serie di procedure di diversa natura. In questa guida offerta da Augusto Paolini, che si occupa di investimenti immobiliari a Roma e Milano, verrà illustrato nel dettaglio se conviene il cambio di destinazione d’uso.
È evidente che in un’economia dominata dai disegni del mercato e, quindi, dalla legge della domanda e dell’offerta, la filosofia o la concezione utilitaristica è accentuata, non appena un certo bene è utile nella misura in cui è destinato a uno scopo specifico e, fondamentalmente, nella misura in cui effettivamente soddisfa tale scopo.
Gli immobili non costituiscono un’eccezione a questo riguardo, poiché la loro utilità deriverà dal grado in cui essi danno un effettivo adempimento, o meno, allo scopo per il quale sono destinati. L’obiettivo principale non è altro che soddisfare il bisogno vitale abitativo di ogni persona, oltre a fornire locali adeguati per lo sviluppo di un’attività imprenditoriale o professionale.
Interessi dal cambiamento in uso
Il particolare uso o scopo di una proprietà non è di esclusiva responsabilità del proprietario, ma sia la dotazione iniziale, e la sua eventuale modifica colpiscono gli interessi privati e pubblici, in quanto si devono rispettare una serie di regole legali, che si traducono in una serie di procedure da seguire, come la garanzia di rispetto per i vari interessi in competizione in questo settore.
In primo luogo, è evidente che l’uso o la destinazione di una proprietà colpisce i vicini dello stesso indicato, quando si tratta di un edificio in regime di proprietà orizzontale. In questo senso, è chiaro che il vicino e co-proprietario della proprietà in regime di proprietà orizzontale non è indifferente, ma piuttosto il contrario, l’uso concreto a cui sono destinati i diversi piani o locali del rispettivo edificio.
D’altro canto, la Pubblica Amministrazione non è estranea, né indifferente, all’uso o destinazione data al patrimonio immobiliare, purché per motivi molto diversi, la pianificazione urbanistica e fiscale, ha un interesse ben fondato ed evidente a rispetto.
A causa di tutto ciò, è conveniente determinare il tipo specifico di utilizzo della destinazione della rispettiva proprietà, registrandola in una serie di documenti e registri, in modo che possa essere contrastata se detta attribuzione è conforme alla legislazione in vigore, così come per facilitare la sua conoscenza da parte di terzi.
Procedure da seguire
La modifica dell’uso di una proprietà da parte del proprietario può essere dovuta a molte ragioni e può essere determinato da un cambiamento delle normative urbane, ad esempio, nel caso di una proprietà che secondo determinati regolamenti non può essere destinata all’abitazione e, modificati i suddetti regolamenti, che l’uso è possibile, o addirittura, dalla pura politica commerciale della Società Promotrice che, a seconda della situazione del mercato in un determinato momento, può ritenere opportuno modificare i propri interessi l’uso di una proprietà specifica, la conversione di un posto in una casa o viceversa, per facilitare la vendita, in generale, o in base alle esigenze di uno specifico acquirente.
Le formalità necessarie per effettuare il cambio di uso di una proprietà non contiene, in linea di principio, particolare complesso, ma può essere ingombrante, data la diversità dei soggetti: privato e pubblico, che possono essere coinvolti in tutto il processo, ognuno di essi in garanzia dei diversi interessi in gioco a cui abbiamo alluso in precedenza.
In base a quanto stiamo esponendo il cambio d’uso di un edificio deve essere azionato attraverso una serie di fasi che devono essere intese in diversi soggetti, pubblici e privati, che sono di seguito:
Comunità di proprietari di edifici
Nel caso riguardava un edificio situato in un edificio costituito regime di proprietà orizzontale, cambiando l’uso al quale era attribuito questa struttura particolare nel titolo atto di proprietà richiederà in ultima analisi, una modifica di detto titolo costitutivo, un accordo unanime adottato nella rispettiva assemblea dei proprietari. Vale a dire, che se un comproprietario di un appartamento o di un edificio in un regime di proprietà orizzontale desidera modificare il suo uso, il primo passo da seguire è ottenere l’autorizzazione espressa e unanime dell’Assemblea dei proprietari.
Amministrazione urbana
La modifica dell’uso è soggetta alla precedente concessione della rispettiva licenza municipale che lo autorizza, una volta verificato il suo adeguamento all’attuale pianificazione urbanistica e verificato che la proprietà in questione può essere utilizzata per l’uso interessato, poiché soddisfa le condizioni richieste dalla legge. Tale modifica dell’uso può consistere in un cambio di alloggio nei locali o viceversa. Se ciò che si intende è un cambiamento da casa a casa, sarà solo necessario, ad eccezione della licenza pertinente in relazione alle possibili opere che potrebbero essere eseguite, ottenere una licenza che autorizzi la rispettiva modifica dell’uso.
Registrazione della proprietà
Presentato l’atto di modifica della dichiarazione d’uso presso il Registro delle proprietà competente e, dopo aver verificato la sua adeguatezza ai requisiti imposti dalla normativa vigente, la relativa modifica dell’uso della proprietà accederà al suddetto Registro.
Catasto
In conformità con la legislazione vigente, la descrizione catastale degli immobili includerà, tra le altre cose, l’uso o la destinazione della stessa, essendo obbligatoria la dichiarazione della sua modifica prima del Catasto Immobiliare. La mancata presentazione di tale dichiarazione, l’omissione entro i termini e la presentazione di dichiarazioni false, incomplete o inesatte costituisce un reato fiscale punibile con una multa da 60 a 6.000 euro.
